Máme nově zakoupený pozemek. Při zkoumání právní situace kolem pozemku jsme narazili na několik skutečností, které bychom rádi vyřešili a potřebujeme poradit, jakým způsobem bychom měli postupovat. Prvním problémem, na který jsme narazili, je stávající plot, který se nachází na hranici našeho pozemku. Tento plot, jak jsme zjistili při nahlížení do katastru nemovitostí, není postaven správně a zasahuje na náš pozemek. Podle našich výpočtů ubírá přibližně 34 m² z naší plochy, což pro nás představuje významný problém, protože tento prostor by nám mohl sloužit pro výstavbu nebo jiné účely. Chceme se zeptat, jakým způsobem bychom měli postupovat při vyřešení této situace. Je možné požádat o odstranění plotu a jeho přemístění tak, aby hranice pozemku odpovídala skutečnému stavu, nebo je nutné se obrátit na odborného geodeta, který by hranici pozemku vytyčil a potvrdil? Jaký je právní rámec pro tento problém a co by mělo být naším prvním krokem? Pokud se soused nebude s odstraněním plotu souhlasit, chceme vědět, jaké kroky bychom měli podniknout. Máme nějaké možnosti, jak vymáhat nápravu, nebo je nutné zahájit právní řízení, případně jiný postup, jakým by se problém mohl vyřešit mimosoudně? Jaký je proces, pokud soused odmítne uznat naše nároky a neudělá žádné kroky k vyřešení tohoto problému? Dalším problémem, který se týká našeho pozemku, je umístění hlavního uzávěru vody. Tento uzávěr je zakopaný v zemi na našem pozemku a nachází se v těsné blízkosti hranice s pozemkem souseda. Zajímalo by nás, jakým způsobem bychom měli tuto situaci řešit. Jaké máme právo na tuto infrastrukturu a jaké povinnosti vůči ní máme? Měli bychom si vyžádat nějaké povolení na případné stavební úpravy pozemku v okolí tohoto uzávěru, nebo je možné tento problém nějakým způsobem řešit s vodárenskou společností, která spravuje tuto infrastrukturu? Kromě těchto problémů nás rovněž trápí situace, kdy hranice našeho pozemku končí přímo v asfaltové cestě, která patří městu. Tento problém nás zajímá z hlediska právního, neboť asfaltová cesta nám zasahuje do pozemku a může nám tím ubírat jeho hodnotu. Rádi bychom věděli, zda máme právo požadovat odstranění této cesty nebo její přeložení do jiného místa. Zároveň nás zajímá, zda máme nárok na finanční náhradu za to, že cesta zasahuje do našeho pozemku, a jakým způsobem bychom takovou náhradu mohli žádat. Jaký je právní rámec pro odstranění veřejné komunikace, která zasahuje na náš pozemek? Jaké šance máme, že nám město umožní odstranit tuto část cesty, nebo bychom se měli obrátit na jiný typ náhrady? Jaké by byly další kroky, pokud město na naši žádost nebude reagovat nebo ji odmítne? Pokud by město odmítlo naše požadavky na odstranění cesty, zajímá nás, zda existuje možnost, jak s městem vyjednat nějakou kompenzaci za tento zásah do našeho pozemku. Jsme ochotni přistoupit na varianty, jako je například finanční náhrada, a rádi bychom věděli, jakým způsobem takové jednání probíhá a jaké máme šance na úspěch. Je třeba se obrátit na právníka, který by nám pomohl vyjednávat s městem, nebo máme možnost obrátit se na konkrétní úřady a instituce? V souvislosti s výše uvedenými problémy bychom se také rádi informovali o tom, jaké kroky bychom měli podniknout, abychom měli všechny kroky v pořádku a abychom se vyhnuli možným právním komplikacím. Pokud bychom museli jednat s městem nebo se sousedem ohledně výše uvedených problémů, jaká pravidla nebo zákony bychom měli mít na paměti? Je možné v těchto případech uplatnit nějaká speciální pravidla pro vyjednávání a jaká jsou naše práva, pokud by došlo k neúspěchu při jednání? Děkujeme vám za vaše odborné poradenství a doporučení, jak bychom měli postupovat. Vaše odpověď nám pomůže rozhodnout, jakým způsobem bychom měli dál jednat, abychom zajistili, že naše právní nároky budou řádně uplatněny. S pozdravem.
Stavby, stavební řízení a právo
Ochranné pásmo uzávěru vodovodu na hranicích sousedních pozemků, asfaltová cesta, sousedův plot na mém pozemku
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
- Zobrazení: 26
Dobrý den,
odpověď na Váš dotaz rozdělím do tří částí:
1/ Nesprávně postavený plot:
V první řadě je nutné vyjasnit, kdo je vlastníkem předmětného plotu. Pokud patří plot Vašemu sousedovi (je tedy jeho stavbou umístěnou na Vašem pozemku), bude nutné postupovat tak, jak popisuji níže. Pakliže je ovšem plot Vaším majetkem (tzn. pokud byl součástí pozemku, který jste zakoupili), můžete ho odstranit v podstatě sami (jelikož se svým majetkem můžete v zásadě nakládat libovolně).
Vyjde-li najevo, že plot je vlastnictvím Vašeho souseda, doporučuji Vám pokusit se v první řadě o dohodu – tzn. seznámit souseda s Vašimi zjištěními a požádat ho o přemístění plotu tak, aby kopíroval skutečnou hranici pozemků (přičemž tento plot – jako sousedova stavba – by měl být umístěn pouze na sousedově pozemku – neměl by tedy žádnou svou částí zasahovat na Váš pozemek). Pokud soused Vaši argumentaci uzná a Vaší žádosti vyhoví, bude vše v pořádku.
Je ovšem možné, že soused s Vaší argumentací souhlasit nebude a bude tvrdit, že plot vymezuje vlastnickou hranici mezi pozemky přesně. V takovém případě se můžete se sousedem dohodnout, že si objednáte geodeta, který hranici mezi pozemky zaměří a plot bude či nebude přemístěn (podle toho, jak toto zaměření dopadne). Uzná-li soused správnost geometrického zaměření hranice pozemků a plot následně odpovídajícím způsobem přemístí, bude vše v pořádku.
Soused by ovšem mohl rovněž tvrdit, že se stal vlastníkem části Vašeho pozemku (kterou dlouhodobě užívá), a to na základě vydržení. V zásadě platí, že užívá-li někdo cizí majetek po stanovenou (vydržecí) dobu, může se skutečně stát jeho vlastníkem – ovšem za splnění dalších podmínek.
Podmínky pro vydržení jsou formulovány v § 1089/1 a § 1090/1 občanského zákoníku takto:
„Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.“
„K vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.“
Co se týče délky vydržecí doby, činí u nemovitých věcí deset let, jak to vyplývá z § 1091/2 občanského zákoníku:
„K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.“
Je ještě vhodné doplnit, že do vydržecí doby se může započítat i doba, po kterou byla věc držena právním předchůdcem vydržitele – konkrétně dle § 1092 občanského zákoníku platí, že:
„Do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.“
Pokud trvá držba dlouhou dobu (konkrétně dvojnásobek běžné vydržecí doby – v případě nemovitých věcí tedy alespoň dvacet let), může dojít k tzv. mimořádnému vydržení. Konkrétně dle § 1095 občanského zákoníku platí, že:
„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“
Podmínky pro mimořádné vydržení jsou tedy podstatně volnější (zejména není zapotřebí prokazovat dobrou víru držitele).
Při splnění všech podmínek pro řádné či mimořádné vydržení se držitel stane vlastníkem držené věci. Je proto možné, že soused se skutečně stal vlastníkem Vámi zmiňované části pozemku.
Pokud bude soused tvrdit, že došlo k vydržení a Vy se rozhodnete na jeho argumentaci přistoupit, můžete buď nedělat nic (tedy zachovat současný stav, byť neodpovídá katastrální mapě), anebo můžete se sousedem sepsat souhlasné prohlášení (dle § 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), jehož prostřednictvím se shodnete na tom, že soused skutečně nabyl předmětnou část pozemku do svého vlastnictví, a to na základě vydržení. Toto souhlasné prohlášení se následně stane podkladem pro provedení příslušných změn v katastru nemovitostí. Rozhodnete-li se vydat se sousedem touto smírnou cestou, doporučuji Vám vše předem konzultovat s místně příslušným pracovištěm katastrálního úřadu.
Pokud byste naopak se sousedovou argumentací nesouhlasili (popřípadě tehdy, pokud by byl soused pasivní a nekomunikoval s Vámi), bylo by nutné vyřešit nastalý spor soudní cestou. Konkrétně by bylo zapotřebí podat k místně příslušnému okresnímu soudu tzv. určovací žalobu (§ 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím byste se domáhali, aby soud svým rozhodnutím určil, že vlastníky předmětné části pozemku jste stále Vy. Pro přípravu a podání žaloby, stejně jako pro vystupování před soudem Vám doporučuji využít služeb advokáta:
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
2/ Hlavní uzávěr vody:
V tomto případě je nutné získat více informací. Doporučuji Vám proto kontaktovat vlastníka (či provozovatele) vodovodu a informovat se u něj, kdo je vlastníkem hlavního uzávěru vody. Vyjde-li najevo, že vlastníkem hlavního uzávěru vody je vlastník vodovodu, dotažte se, na základě jakého právního titulu byl tento uzávěr umístěn do Vašeho pozemku. Je možné, že byl hlavní uzávěr vody do Vašeho pozemku umístěn zcela legálně (například na základě smlouvy či souhlasu tehdejšího vlastníka Vašeho pozemku).
Pokud by vyšlo najevo, že vlastníkovi vodovodu nesvědčí žádný právní titul k umístění a provozu hlavního uzávěru vody ve Vašem pozemku, bylo by vhodné tuto situaci právně napravit – například uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti (čímž bude ovšem snížena hodnota Vašeho pozemku), popřípadě uzavřít jinou smlouvu (například smlouvu nájemní) – mohli byste ovšem rovněž trvat na tom, aby byl hlavní uzávěr vody z Vašeho pozemku odstraněn.
Co se týče Vaší stavební činnosti v blízkosti hlavního uzávěru vody, bude nutné zohlednit případné ochranné pásmo. Konkrétně dle § 23/3 zákona o vodovodech a kanalizacích platí, že:
„Ochranná pásma jsou vymezena vodorovnou vzdáleností od vnějšího líce stěny potrubí … na každou stranu
a) u vodovodních řadů … do průměru 500 mm včetně, 1,5 m,
b) u vodovodních řadů … nad průměr 500 mm, 2,5 m,
c) u vodovodních řadů … o průměru nad 200 mm, jejichž dno je uloženo v hloubce větší než 2,5 m pod upraveným povrchem, se vzdálenosti podle písmene a) nebo b) od vnějšího líce zvyšují o 1,0 m.“
V ochranném pásmu jsou některé činnosti zakázány či omezeny. Konkrétně dle § 23/4 zákona o vodovodech a kanalizacích platí, že:
„V ochranném pásmu vodovodního řadu … lze
a) provádět zemní práce, stavby, umísťovat konstrukce nebo jiná podobná zařízení či provádět činnosti, které omezují přístup k vodovodnímu řadu … nebo které by mohly ohrozit jejich technický stav nebo plynulé provozování,
b) vysazovat trvalé porosty,
c) provádět skládky mimo skládek jakéhokoliv odpadu,
d) provádět terénní úpravy,
jen s písemným souhlasem vlastníka vodovodu … popřípadě provozovatele …“
Na vlastníka (či provozovatele) vodovodu se můžete obrátit rovněž s otázkou, zda je kolem hlavního uzávěru vody vymezeno ochranné pásmo a pokud ano, jak je široké (resp. tento dotaz můžete vznést v souvislosti s nějakým Vaším konkrétním stavebním záměrem). Vlastník (či provozovatel) vodovodu je povinen Vám tuto informaci poskytnout, jak to vyplývá z § 23/7 zákona o vodovodech a kanalizacích:
„Vlastník vodovodu … popřípadě provozovatel … je povinen na žádost poskytnout informaci žadateli o možném střetu jeho záměru s ochranným pásmem vodovodního řadu … a další údaje podle zvláštního zákona.“
Pokud zjistíte, že hlavní uzávěr vody je chráněn ochranným pásmem, požádáte vlastníka (či provozovatele) vodovodu o souhlas s určitou činností v tomto ochranném pásmu (například o souhlas s terénními pracemi) a tento souhlas nezískáte, budete se v této věci moci obrátit na místně příslušný stavební úřad. Vyplývá to z § 23/5 zákona o vodovodech a kanalizacích, dle něhož platí, že:
„Nezíská-li osoba, která hodlá provádět činnosti uvedené v odstavci 4, souhlas podle odstavce 4, může požádat stavební úřad o povolení k těmto činnostem. Stavební úřad může v těchto případech tyto činnosti v ochranném pásmu povolit a současně stanovit podmínky pro jejich provedení. Přitom přihlédne k technickým možnostem řešení při současném zabezpečení ochrany vodovodního řadu … a k technickobezpečnostní ochraně zájmů dotčených osob …“
3/ Asfaltová cesta:
na město (jako vlastníka předmětné pozemní komunikace) se samozřejmě můžete obrátit s žádostí o odstranění té části pozemní komunikace, která zasahuje na Váš pozemek. Pakliže by se ovšem odstraněním části asfaltového povrchu předmětná pozemní komunikace významně znehodnotila, pochybuji o tom, že město bude ochotno na Váš požadavek přistoupit.
Odmítne-li město část pozemní komunikace odstranit, budete se moci domáhat vrácení tzv. bezdůvodného obohacení ((§ 2991 a násl. občanského zákoníku) – tedy kompenzace za to, že město dlouhodobě užívá část Vašeho pozemku. Bezdůvodné obohacení je běžným majetkovým právem – jako takové se tedy promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě. Je tedy možné, že město vznese námitku promlčení a bude ochotno Vám vrátit bezdůvodné obohacení pouze za poslední tři roky.
Nastalá situace může být s městem vyřešena i jinak – kupříkladu smluvním zřízením služebnosti (věcného břemene), zřízením práva stavby či uzavřením jiné smlouvy.
Nebude-li město ochotno s Vámi jednat (případně bude-li město například tvrdit, že předmětnou část Vašeho pozemku získalo do svého vlastnictví na základě vydržení), přičemž Vy nebudete ochotni se s takovou argumentací ztotožnit, bude nutné se obrátit s žalobou na soud. I pro tento případ Vám doporučuji advokátní zastoupení, a to advokátem zabývajícím se oblastí občanského práva.
V této souvislosti je rovněž podstatné, o jakou kategorii pozemní komunikace se jedná – tzn. zda jde o účelovou či místní komunikaci. Tuto skutečnost by Vám měl sdělit místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy městského úřadu).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
- zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád
- zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)
Komentáře vytvořeny pomocí CComment