Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

V souladu s těmito ustanoveními jsou i naše stanovy společenství vlastníků. Nyní máme situaci, kdy statutární orgán SVJ hradí obrovské částky spadající do vlastní správní činnosti z příspěvku na správu domu a pozemku (tzv. fondu oprav), čímž poškozuje všechny vlastníky bytů s nadprůměrně velkou podlahovou plochou (a tito sponzorují vlastníky bytů s podprůměrně velkou podlahovou plochou). Následně se schvaluje účetní závěrka, kde většina vlastníků o tomto problému vůbec netuší, protože to z dodané dokumentace není zřejmé, přičemž schválením závěrky svým způsobem odsouhlasí tohle hospodaření s fondem oprav, které je v rozporu se zákonem. Chci se zeptat, o co bych se měl opřít, když jako přehlasovaný vlastník napadnu tohle schválení účetní závěrky u soudu.
Děkuji, Otakar

ODPOVĚĎ NA DOTAZ:
Máte-li v úmyslu bránit se proti rozhodnutí shromáždění SVJ o schválení účetní závěrky soudní cestou, je zapotřebí vycházet primárně z příslušných ustanovení stanov SVJ.
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že způsob hrazení příspěvků do tzv. fondu oprav a příspěvků na vlastní správní činnost je v § 1180 občanského zákoníku upraven pouze dispozitivním způsobem, tzn. že SVJ si může způsob placení příspěvků stanovit odlišně, a to typicky ve stanovách. Pakliže byl § 1180 občanského zákoníku v případě Vašeho SVJ de facto převzat do stanov SVJ, je i přesto logické, abyste v žalobě argumentoval porušováním stanov SVJ (nikoli tedy porušováním zákona, byť i to lze samozřejmě v žalobě zmínit).
Kromě příslušných ustanovení stanov SVJ (a popř. jim odpovídajícího § 1180 občanského zákoníku) bude vhodné, pokud v žalobě zmíníte, že nesprávným nakládáním s finančními prostředky v tzv. fondu oprav, porušil statutární orgán SVJ svou povinnost postupovat s péčí řádného hospodáře. Dle § 159/1 občanského zákoníku totiž platí, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu (což se samozřejmě vztahuje rovněž na člena statutárního orgánu SVJ), zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že poruší-li statutární orgán SVJ svou zákonnou povinnost postupovat s péčí řádného hospodáře a SVJ (či jednotlivým vlastníkům jednotek) tím vznikne škoda, ponese statutární orgán za takovou škodu odpovědnost.

Po vyřešení otázky "Na základě jakých ustanovení žalovat? " je nezbytné vyřešit otázku "Na co žalovat? ", resp. "Čeho se v žalobě domáhat? " (přičemž tato otázka je samozřejmě klíčová). V této souvislosti se Vám v zásadě nabízí dvě možnosti:
1/ Žaloba dle § 1209/1 občanského zákoníku:
Dle § 1209/1 občanského zákoníku platí, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
Pokud se rozhodnete koncipovat žalobu dle tohoto ustanovení občanského zákoníku, bude zapotřebí v žalobě uvést, co je oním důležitým důvodem, který je podmínkou pro důvodné podání této žaloby. Takovým důležitým důvodem může být nejen fakt, že finanční prostředky tzv. fondu oprav jsou statutárním orgánem vynakládány v rozporu se stanovami SVJ (čímž je ohrožována finanční schopnost SVJ hradit opravy společných částí bytového domu), nýbrž tímto důležitým důvodem může být také sám fakt, že vlastníci jednotek rozhodovali na shromáždění SVJ na základě neúplných podkladů předložených statutárním orgánem SVJ (a neměli tudíž možnost zjistit neoprávněné nakládání s finančními prostředky z tzv. fondu oprav).
Dle § 1209/1 občanského zákoníku se však může přehlasovaný vlastník jednotky domáhat pouze toho, aby namísto shromáždění SVJ rozhodl o předmětné záležitosti sám soud. Vzhledem k tomu, že ve Vámi popsaném případě se však jedná o rozhodnutí o schválení účetní závěrky, je těžko představitelné, jak by v této záležitosti mohl soud vlastně rozhodnout namísto shromáždění SVJ.
Soud by mohl nanejvýš rozhodnout v tom smyslu, že účetní závěrku neschvaluje.
Z dikce § 1209/1 občanského zákoníku je však zřejmé, že toto ustanovení cílí spíše na ty případy, kdy bylo shromážděním SVJ rozhodováno ve smyslu výběru, tzn. kdy byla volena některá z předložených či možných variant (což se však příliš neshoduje s Vámi popsaným případem). Jako vhodnější se proto jeví podání žaloby na zrušení předmětného rozhodnutí shromáždění SVJ (jak je tato žaloba popsána v bodu 2/ níže).

2/ Žaloba dle § 258 - § 260 občanského zákoníku:
Ze znění dotazu usuzuji, že Vaším záměrem je zneplatnit rozhodnutí shromáždění SVJ o schválení účetní závěrky a umožnění nového hlasování, tentokrát již na základě relevantních účetních podkladů. Pro tento případ je tedy vhodnější podat k soudu žalobu, v níž se budete domáhat zrušení předmětného rozhodnutí shromáždění SVJ.
Dle § 1221 občanského zákoníku platí, že nevyplývá-li z ustanovení o SVJ něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení občanského zákoníku o spolku (§
214 a násl. občanského zákoníku).
Dle § 258 občanského zákoníku může každý člen spolku (resp. SVJ, nadále budu pojem "spolek" nahrazovat pro přehlednost za "SVJ") navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů SVJ. Toto právo zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (§ 259 občanského zákoníku).
V žalobě dle těchto ustanovení občanského zákoníku je tak nezbytné především popsat, v čem spatřujete rozpor rozhodnutí shromáždění SVJ se stanovami SVJ (ve Vámi popsaném případě tkví tento rozpor samozřejmě v tom, že shromáždění SVJ schválilo takové nakládání s finančními prostředky z tzv. fondu oprav, které je v rozporu se stanovami SVJ, to vše pak na podkladě nedostatečných účetních záznamů).
Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře (§ 260 občanského zákoníku). Lze předpokládat, že tyto výjimky se ve Vámi popsaném případě neuplatní.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že dle § 261 občanského zákoníku platí, že porušilo-li SVJ základní členské právo člena závažným způsobem, má člen právo na přiměřené zadostiučinění. Namítne-li to SVJ, soud právo na zadostiučinění členu SVJ nepřizná, nebylo-li uplatněno:
a/ v době stanovené pro podání návrhu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí, nebo
b/ do tří měsíců ode dne právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu, byl-li tento návrh zamítnut podle § 260 občanského zákoníku.

Pro přípravu žaloby (ať už by se mělo jednat o žalobu dle varianty ad 1/ nebo ad 2/ výše) můžete využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
_______________________

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Žaloba na neplatnost schválení účetní závěrky SVJ
• Dispozitivní způsob právní úrapvy - je to to, vysvětlení, příklad
• Odpovědnost SVJ za škodu vzniklou nedbalou péčí řádného hospodáře