Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Přestože to z Vašeho dotazu nevyplývá, předpokládám, že Státní pozemkový fond se po Vás domáhá vrácení tzv. bezdůvodného obohacení. Tím, že jste užívala část pozemku, který Vám nepatřil, a to bez existence smlouvy (například nájemní, pachtovní, o výpůjčce apod.), jste se na úkor státu bezdůvodně obohatila.
Dle § 2991 občanského zákoníku platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.
Obdobným způsobem bylo bezdůvodné obohacení upraveno i před 1. 1. 2014 (tedy před účinností občanského zákoníku), a to konkrétně v § 451 Občanského zákoníku.
Potud se tedy jeví požadavek Státního pozemkového fondu jako logický a oprávněný.
První „ale“, které hovoří ve Váš prospěch představuje otázka promlčení. Právo na vrácení bezdůvodného obohacení se (stejně jako jiná majetková práva) promlčuje.

Za účinnosti Občanského zákoníku (tedy do 31. 12. 2013) byla tato problematika upravena v § 107/1 a 2 Občanského zákoníku, dle něhož platilo, že:

• právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení se promlčí za dva roky ode dne, kdy se oprávněný dozví, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil;
• nejpozději se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčí za tři roky, a jde-li o úmyslné bezdůvodné obohacení, za deset let ode dne, kdy k němu došlo.

Dle znění Vašeho dotazu předpokládám, že o užívání části státního pozemku jste neměla tušení, o úmyslné bezdůvodné obohacení proto nejde. V takovém případě se právo na vrácení bezdůvodného obohacení (vzniklého do 31. 12. 2013) promlčelo po 3 letech (tedy nejpozději ke dni 1. 1. 2017).

Od 1. 1. 2014 je promlčení práva na vrácení bezdůvodného obohacení upraveno v § 621, § 629 a § 638 občanského zákoníku. Dle těchto ustanovení platí, že:
- okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání;
- promlčecí lhůta trvá tři roky;
- právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčí nejpozději za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo;
- bylo-li bezdůvodné obohacení nabyto úmyslně, promlčí se právo na jeho vydání nejpozději za patnáct let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo.

V tomto ohledu je podstatné, kdy se Státní pozemkový fond dozvěděl o tom, že užíváte část státního pozemku, resp. kdy mohl tuto skutečnost zjistit. Od tohoto okamžiku počne běžet tříletá promlčecí lhůta pro případné soudní vymáhání vrácení bezdůvodného obohacení.

Druhé „ale“, které hovoří ve Váš prospěch, představuje možné vydržení části státního pozemku (tedy možnost, že jste se stala vlastnicí té části státního pozemku, kterou jste dlouhodobě užívala). Závěr o tom, zda jste část státního pozemku vydržela či nikoli, není možné učinit bez znalosti dalších informací. Omezím se proto na vyjmenování dvou hlavních podmínek, které musí být pro úspěšné vydržení splněny.

Je zapotřebí, aby byl držitel (zde Vy, popř. i Váš dědeček, jako Váš právní předchůdce) v dobré víře o tom, že pozemek, který užívá, mu patří (že je tedy jeho vlastnictvím). Pokud jste (ani Váš dědeček) nemohla tento svůj omyl objektivně odhalit, popř. pokud jste nebyla upozorněna na to, že užíváte část cizího pozemku, mohla být ve Vašem případě skutečně založena dobrá víra. Je podstatné, zda byl Váš omyl odhalitelný například náhledem do katastrální mapy, popř. zda jste měla i jinak šanci získat relevantní informaci o tom, že část pozemku, který užíváte jako vlastní, patří státu.
Pokud jste takové informace neměla k dispozici a ze všech okolností a při zachování obvyklé opatrnosti jste byla přesvědčena o tom, že pozemek, který užíváte, Vám celý náleží, byla jste v dobré víře.
Druhou podstatnou podmínkou je doba, po kterou byla část státního pozemku z Vaší strany užívána. V případě nemovitostí musí užívání v dobré víře trvat minimálně 10 let, přičemž po celou tuto dobu musí být dobrá víra držitele nepřerušená. Do této doby se započítává i doba, po kterou držel část státního pozemku v dobré víře Váš právní předchůdce (tedy dědeček).
Jsou-li obě shora uvedené podmínky (tedy dobrá víra a užívání po dobu alespoň 10 let) ve Vašem případě splněny, mohla jste se stát vlastnicí té části státního pozemku, kterou jste užívala jako vlastní.
Pokud mezi Vámi a Státním pozemkovým fondem nedojde ke shodě v otázce, zda jste předmětnou část státního pozemku vydržela či nikoli (což spíše předpokládám), bude zapotřebí se obrátit s tzv. určovací žalobou na soud, který rozhodne, zda k vydržení došlo či nedošlo (to vše samozřejmě za předpokladu, že máte o předmětnou část státního pozemku zájem, tzn. že se chcete stát jeho vlastnicí). Pro přípravu žaloby Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
I pokud byste se však nechtěla stát vlastnicí předmětné části státního pozemku (a nemáte tudíž zájem vést soudní řízení), můžete výše uvedené argumenty použít při jednání se Státním pozemkovým fondem.
Státní pozemkový fond můžete upozornit na to, že pokud bude trvat na vrácení bezdůvodného obohacení, obrátíte se na soud s určovací žalobou, neboť se domníváte, že jste se stala vlastnicí předmětné části státního pozemku (na základě vydržení) a ke vzniku bezdůvodného obohacení tudíž nemohlo dojít. Pro případ, že by Státní pozemkový fond pokračoval ve vymáhání vrácení bezdůvodného obohacení soudní cestou, upozorněte ho (a to již nyní), že v případném soudním řízení vznesete námitku promlčení.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
 

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Omylem zabraný pozemek státu - nárok na nájemné pokud mezi státem a uživatelem není nájemní smlouva